第五节 杠杆原理——小资金撬动大收益（1 / 2）

第五节 杠杆原理——小资金撬动大收益

2018-04-15 作者： 孙科炎

第五节 杠杆原理——小资金撬动大收益

古希腊科学家阿基米德曾说过：“给我一个支点，我能撬起整个地球！”他之所以这么说，是因为他发现了杠杆原理：杠杆越长，撬起重物需要的力量越小。

这本是物理学原理，但却可以用于投资领域。

在投资活动中，杠杆操作包含以下四个要素：

（1）标的物，即投资对象，如售价为100万元的房子。

（2）支点，即杠杆的支撑点，也就是投资者自身的财务基础。当这个支点足够稳固时，你就可以撑起标的物的重量。在投资活动中，支点的稳固度取决于投资者偿还贷款的能力。

（3）杠杆，即力臂长度，决定了投资活动所使用的“力气”（即金钱）。力臂长度越长，需要花费的“力气”就越小；力臂长度越短，需要花费的“力气”就越大。以银行还款为例，力臂长度相当于还款年数。假如你以7.05%的利息率向银行借款10万元，如果你用30年的时间分期摊还，那么每月需要还款668.66元；如果你把还款期缩减为3年，杠杆力臂变短，你的月供将提高到3083.14元，等于得多花3.6倍的力气。

（4）施力，即举起标的物所用的“力气”，如银行还款中每月偿还的金额：每月还款金额越多（施力越大），投资者获得财产所有权的时间就越早（“举起”标的物的速度越快）。不过，就杠杆效用来说，施力应该越小越好。其中道理在“杠杆”要素中已经讲述过。

这四个要素在投资中也同样遵循杠杆原理。以投资房产为例。

为了方便计算，我们先作出这样一个假设：

假设一个年轻人拥有存款50万元，现有月收入是6000元（税后），平均每年的工资增长幅度为6000元（税后）。每月的固定支出是3000元。其中房租（位于市区，户型是一居室，面积大约是50平方米）是1000元，其他费用是2000元。

2004年，这个年轻人所生活的地区一手房均价是每平方米4000元，由于该地区的经济发展迅速，每年至少以20%的速度快速增值。假设商业银行贷款的利息不变，永远维持在6.6%。

2004年12月，年轻人决定在交通方便但还未完全开发的郊区按揭贷款买一套价值40万元新房。不过，他并没有动用自己的存款，而是凭着存款凭证，在与银行进行多方交涉之后，获得了总房价的105%、按揭年数30年的贷款。也就是说，银行借给年轻人42万元，让他去交付房价以及公证费、印花税、交易手续费、权属登记费等。而年轻人不需要动用自己的一分钱，只需要签署一份贷款合约，每月还款2682.37元，就可以拥有年增值率至少为20%的房产。

之后，年轻人花费3万元对房子进行装修，然后对外出租。2005年1月，房屋第一次出租，年租金为1.6万元。2006年1月，原租客退房，新租客入住，年租价涨至2万元；2007年1月，年租金涨至2.2万元；2008年1月，月租金涨至2.4万元；2009年1月，月租金涨至2.8万元。2010年1月，租约到期后，年轻人不再将房子出租，而改为出售。此时，由于交通的发展，这所房子的市价已经涨至每平方米1.8万元，也就是说，在购房5年后，原本40万元的房子已经涨至180万元。2010年2月，年轻人将房子卖出，用新业主的钱还清了银行贷款。